Nos últimos anos a escassez de oferta de habitação nos grandes centros urbanos em Portugal, levou a que muitos proprietários e investidores imobiliários tentassem converter estabelecimentos comerciais (lojas) e espaços de escritórios em espaços habitacionais.
Muitas dessas intenções esbarraram na obrigatoriedade de aprovação dessa reafetação por parte das assembleias gerais de condomínio, as quais tinham de ser concedidas por unanimidade. Tal não impediu muitos proprietários e investidores de procederem a alterações desses espaços para os tornar aptos (em termos funcionais) para habitação, ainda que 'oficialmente' se mantivessem como escritórios ou lojas.
No entanto, um outro obstáculo surgia: a impossibilidade de recurso a crédito à habitação, uma vez que a afetação do imóvel, com base na constituição da propriedade horizontal do edifício onde se encontrava inserido, era comércio e/ou serviços.
A grande questão que todos os interessados colocam é esta: afinal é possível, ou não, converter uma loja ou escritório em habitação licenciada?
A carência habitacional declarada no país originou uma série de iniciativas de carácter governamental que levaram a que fosse aprovado o Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de janeiro, o qual alterou o regime jurídico da propriedade horizontal.
Desde a sua entrada em vigor, a Assembleia de Condóminos não tem que ser tida em consideração no que se refere à alteração da afetação da fração, desde que para uso habitacional. No entanto, existem fundamentalmente duas regras básicas a cumprir:
A Câmara Municipal deverá ser consultada previamente a quaisquer obras de conversão do imóvel em habitação e verificar, após concluídas as obras, se ele cumpre com condições indispensáveis de habitabilidade.
Se a obra requerer alterações estéticas ou arquitetónicas nas partes comuns do edifício, a aprovação da Assembleia de Condóminos será obrigatória (bastando a maioria simples).
E quais são as fases de reafetação de um imóvel?
Fase 1:
Alteração do título constitutivo do imóvel: a alteração da finalidade do imóvel é formalizada através de escritura pública ou documento particular autenticado.
Fase 2:
Alteração da licença de utilização: a solicitação de ajuste da licença de utilização é efetuada junto da Câmara Municipal do município onde se localiza o imóvel.
Fase 3:
Verificação do cumprimento de requisitos técnicos e de segurança: deverá ser feita a apresentação de um projeto detalhado, revelando como a modificação do imóvel será efetuada e confirmando, assim, que as normas estabelecidas serão respeitadas ao longo do processo.
[Nota: a Portaria n.º 113/2015, de 22 de abril, no seu Anexo I (itens 25 e 26) detalha esta questão.]
E que mais compete ao proprietário depois da alteração legal da afetação do imóvel?
Deve comunicar tal facto à Administração do Condomínio, no prazo de 10 dias.
Deve proceder à atualização do registo predial do imóvel.
Deve apresentar à Autoridade Tributária um documento que ateste que as alterações realizadas se encontram conforme as leis e regulamentos em vigor.
Recomendações e Conclusões:
Antes de qualquer iniciativa de alteração legal da afetação do imóvel, o proprietário deve ter consciência do que estabelece o Plano Diretor Municipal (PDM) para a localização do seu imóvel. Poderá acontecer que o PDM não permita a existência de habitação numa determinada localização.
Também em fase embrionária de decisão quanto à alteração legal da afetação do imóvel, o proprietário deverá obter orçamentos rigorosos e completos quanto às eventuais obras necessárias para tornar o imóvel numa habitação que cumpra os requisitos legais para ser considerada enquanto tal.
Ainda estamos numa fase precoce do ano para poder aquilatar da fluidez dos processos que se querem ver a funcionar com a alteração do regime jurídico da proriedade horizontal. Assim como para avaliar o impacto destas medidas para o aumento da oferta de habitação em Portugal.
No entanto, parece-nos que muita da fluidez destes processos vai exigir uma resposta cabal e atempada dos serviços das Câmaras Municipais. Quer em termos de informação prévia, quer em termos de fiscalização após-obras. Planeie-se atempadamente uma adequada gestão de recursos e de procedimentos de resposta e a avaliação final só poderá ser positiva.
[Fontes: Idealista e Diário da República (https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/10-2024-836222484)]
Necessita de esclarecimentos adicionais? Não hesite em contactar-me:
Marco Moura Marques
+351 967035966
Comentarios