Na primeira parte deste artigo listei as medidas da Proposta de Lei 71/XV/1 com especial incidência sobre a promoção de Habitação Acessível, o Arrendamento e o Alojamento Local.
Caso ainda não a tenha lido, pode ler aqui <https://www.mouramarques.pt/post/mais-habitação-afinal-que-pacote-é-este> a 1ª parte deste artigo.
Nesta segunda parte listarei as medidas que incidem sobre a Compra para Revenda, os Golden Visas, as Mais Valias Imobiliárias, o IMI e alguns Benefícios Fiscais adicionais. Sabemos desde o dia 21 de agosto último que o Presidente da República vetou esta proposta, remetendo-a de volta ao Parlamento.
E listarei ainda as principais medidas da Proposta de Lei 77/XV/1, a qual tem como objetivo a simplificação dos processos de licenciamento urbanístico. Esta proposta foi promulgada pelo Presidente da República em 21 de agosto último.
Continuo a tentar dar resposta à questão que muitos se colocam: “Mais Habitação, mas afinal que pacote é este?”.
COMPRA PARA REVENDA
Limitação da isenção de IMT na compra para revenda
É reduzido de 3 anos para 1 ano o prazo para que o imóvel adquirido para revenda seja revendido.
Num cenário de já se ter beneficiado de isenção, passa a ser devido o imposto, desde a aquisição, acrescido de juros compensatórios, caso:
seja dado destino diferente ao prédio adquirido para revenda;
o prédio não seja revendido no prazo de 1 ano;
o prédio seja revendido novamente para revenda.
Quando o prédio seja revendido no prazo de 1 ano, sem ser novamente para revenda, e tenha sido pago imposto, o mesmo pode ser anulado pelo chefe de finanças, a requerimento do interessado, acompanhado do documento comprovativo da transação.
GOLDEN VISAS
Revogação do Programa de Golden Visas
Não são admitidos novos pedidos de concessão de autorização de residência para atividade de investimento (ARI), ao abrigo do disposto nos n.ºs 1 e 2 do art. 90º-A da Lei 23/2007, a partir da data de entrada em vigor da Proposta de Lei.
Ou seja:
Não ficam prejudicadas as renovações das ARI concedidas ao abrigo do regime atual.
No entanto, a renovação determina a conversão da autorização de residência numa autorização de residência para imigrantes empreendedores:
no 1º ano deverá existir uma permanência mínima de 7 dias seguidos ou interpolados;
nos subsequentes períodos de 2 anos deverá existir uma permanência mínima de 14 dias, seguidos ou interpolados.
Ficam salvaguardadas as concessões de renovação de autorizações de residência para reagrupamento familiar.
São admitidos novos pedidos para ARI, desde que tenha sido emitida, previamente à entrada em vigor da Proposta de Lei, declaração pelo GEPAC (Gabinete de Estratégia, Planeamento e Avaliação Culturais), atestando a transferência efetiva do capital (investimento igual ou superior a 250 mil euros).
Os pedidos pendentes para ARI mantêm-se válidos, desde que:
se encontrem a aguardar decisão junto das autoridades competentes na data de entrada em vigora da Proposta de Lei;
se encontrem pendentes de procedimentos de controlo prévio nas Câmaras Municipais, na data de entrada em vigor da Proposta de Lei.
MAIS VALIAS IMOBILIÁRIAS
Isenção de tributação em IRS ou IRC
Ficam isentas de tributação em IRS ou IRC as mais valias resultantes da alienação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, de imóveis para habitação. Com exceção:
dos ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante da lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das Finanças;
dos ganhos decorrentes de alienações onerosas través do exercício do direito de preferência.
Alteração ao critério de isenção de tributação em IRS sobre mais valias imobiliárias em cenário de reinvestimento em habitação própria e permanente:
O imóvel alienado terá de ter sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo e seu agregado familiar nos 24 meses anteriores à sua alienação, a comprovar através do respetivo domicílio fiscal.
O sujeito passivo não poderá ter beneficiado deste regime nos 3 anos anteriores.
Outra alteração ao critério de isenção de tributação em IRS sobre mais valias imobiliárias:
Num cenário de mais valias apuradas na alienação de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não tenham sido destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, é criado um regime de isenção, desde que, cumulativamente:
o valor de realização seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes; e
a amortização seja concretizada num prazo de 3 meses contados da data de realização;
a isenção aplica-se às transmissões realizadas entre 01/jan/2022 e 31/dez/2024;
nas transmissões realizadas até à entrada em vigor da Lei, a amortização terá de ser concretizada até 3 meses após a entrada em vigor da mesma.
IMI
Isenção de IMI
Sobre os terrenos para construção de habitações cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção de imóveis com fim habitacional se tenha iniciado, mas para os quais não tenha sido ainda emitida uma decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.
Sobre os prédios em que o procedimento de controlo prévio de obras de construção se tenha iniciado, e para os quais ainda não tenha havido decisão final.
Não gozam do regime de isenção os sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado.
Alargamento do conceito de terrenos para construção
No âmbito do Código do IMI, inclui os que tenham sido comunicados pelos municípios à Autoridade Tributária e Aduaneira como aptos para construção nos termos dos instrumentos de gestão territorial aplicáveis.
Os municípios podem requerer que os prédios urbanos que não constituam uma fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, bem como os prédios urbanos em ruínas, sejam avaliados como terrenos para construção, para efeitos de determinação do seu Valor Patrimonial Tributário (VPT).
Taxas agravadas de IMI
Sempre que se localizem em zonas de pressão urbanística, estão sujeitos a taxas agravadas de IMI os prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de um ano, os prédios em ruínas, bem como os terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para o uso habitacional.
Revogação da prorrogação do início de tributação em IMI
São revogadas as normas relativas à prorrogação do início de tributação em sede de IMI nos casos em que os terrenos para construção ou os prédios passam a figurar no inventário da empresa que tivesse por objeto a sua construção e/ou venda.
ESTATUTO DOS BENEFÍCIOS FISCAIS
Revogação da isenção de IRC nos fundos de investimento imobiliário
Revogação da taxa reduzida de IRS de 5% sobre mais valias e rendimentos prediais obtidos na alienação e arrendamento de imóveis na sequência de operações de reabilitação urbana.
Revogação da isenção de IRS e IRC nos rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento infantil
PROPOSTA DE LEI 77/XV/1
Objetivo: Simplificação dos processos de licenciamento urbanístico
Simplificação de elementos urbanísticos
Eliminação de licenças através de novos casos de isenção ou dispensa de controlo prévio pelos municípios:
Obras de alteração no interior dos edifícios ou suas frações que não afetem, mantenham ou reforcem a estrutura de estabilidade e que não impliquem modificações das cérceas, da forma das fachadas, da forma dos telhados e ou coberturas e que não impliquem a remoção de azulejos da fachada independentemente da sua confrontação com a via pública e logradouros.
Obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem o aumento do número de pisos.
Obras de loteamento em zona abrangida por plano de pormenor com efeitos registrais.
Obras de urbanização, os trabalhos de remodelação de terrenos, as obras de construção, de alteração ou de ampliação.
Obras ou intervenções em bens culturais.
As obras de reconstrução em áreas sujeitas a servidão ou restrição de utilidade pública.
Operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável “suficientemente precisa”.
Deferimento tácito para as licenças de construção
Caso as decisões não tenham sido adotadas nos prazos devidos, o particular poderá realizar o projeto pretendido.
Nos casos em que ocorra deferimento tácito, o pagamento de taxas não é condição de eficácia.
Em caso de deferimento tácito, o prazo para a conclusão da obra é aquele que for proposto pelo requerente, tendo o seu início com a data do pagamento das taxas.
Mecanismo de certificação do deferimento tácito através da emissão de uma certidão obtida num procedimento eletrónico.
Contagem e suspensão de prazos
A contagem de prazos tem sempre início com a data do pedido e não num momento intermédio de procedimento.
Só podem ser solicitados por uma única vez e de forma concentrada, pedidos de elementos, esclarecimentos, elementos complementares ou informações.
Se o particular responder em 10 dias, o prazo de decisão não se suspende.
Caso não exista rejeição liminar ou convite a corrigir ou completar o pedido ou a comunicação, considera-se pedido ou comunicação corretamente instruído, não podendo ser indeferido o pedido com fundamento na sua incompleta instrução.
Eliminação do alvará de licença de construção
Substituido pelo recibo do pagamento das taxas devidas.
Alargamento dos efeitos de Informação Prévia Favorável
O pedido de licenciamento ou a apresentação de comunicação prévia favorável podem ser apresentados no prazo de dois anos após a decisão favorável do pedido de informação prévia.
A regra geral será a de que a informação prévia favorável, juntamente com a declaração dos autores e coordenador dos projetos de que os mesmos respeitam os limites constantes dessa informação prévia, o que tem por efeito a isenção do controlo prévio da operação urbanística em causa.
Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos que permitirá, entre outras funcionalidades:
apresentar pedidos online;
consultar o estado dos processos e prazos;
receber notificações eletrónicas;
obter certidões de isenção de procedimentos urbanísticos;
uniformizar procedimentos e documentos exigidos pelos municípios, evitando a multiplicação de práticas e procedimentos diferentes;
futura submissão de pedidos em formato Building Information Modeling (BIM), com automatização da verificação do cumprimento dos planos aplicáveis.
Regulamentos municipais e limitação dos poderes dos municípios no que se refere à apreciação das especialidades
Os regulamentos municipais não podem abranger matérias relativas aos procedimentos administrativos e documentos instrutórios.
Os municípios não podem apreciar questões relativas ao interior de edifícios ou matéria de especialidades. Estas são remetidas apenas para mera tomada de conhecimento e arquivo, acompanhadas de declarações emitidas pelos técnicos competentes em como os projetos foram realizados em conformidade com a lei. As ligações às redes de ligação de eletricidade, água, telecomunicações, esgotos e gás, poderão ser efetuadas com contratação de empresa certificada.
É eliminada a obrigatoriedade de existência de projeto elaborado por projetista para efeitos de execução de instalações elétricas abaixo de 41,4 kVa (até agora o limite a partir do qual era obrigatória a elaboração de projeto por projetista era de 10,35 kVa.
Exclusão da necessidade de parecer por entidade competente em matéria de património cultural nas seguintes situações:
Quando se trate de obras de alteração no interior de bens imóveis, sem impacto arqueológico ou sem impacto sobre elementos arquitetónicos relevantes e respetivo património integrado.
Quando estejam em causa obras de conservação no exterior dos bens imóveis sem alteração sobre elementos arquitetónicos.
Quanto à instalação de reclamos publicitários, sinalética, toldos, esplanadas e mobiliário urbano.
Quando se trate de pedido de licenciamento de imóvel classificado como de interesse nacional ou interesse público e for solicitado parecer à Direção-Geral do Património cultural, ficam as câmaras municipais proibidas de solicitar novos pareceres em matéria de património cultural, incluindo os seus serviços internos.
Revogação de certas exigências do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e durante obra
Cessa a obrigatoriedade da existência de bidés em casas de banho.
Prevê a possibilidade de existência de um duche na casa de banho, em vez de uma banheira.
Permite maior flexibilidade na utilização de soluções para cozinhas como kitchenettes ou cozinhas walk through.
Obrigatoriedade de presença policial apenas nas operações urbanísticas que obrigam a cortes da via pública.
Eliminação de exigência de elementos instrutórios desnecessários, nomeadamente:
Formas de autenticação, de reconhecimento ou de certificação das assinaturas de qualquer documento;
Cópias de documentos na posse da Câmara, como títulos de operações, registos;
Caderneta predial;
Cópias de certidões permanentes, bastando, neste caso, a indicação do número da certidão permanente;
Plano de segurança, podendo o mesmo, de qualquer forma, ser objeto de fiscalização, quando aplicável;
Relatório de segurança;
Livro de obra digitalizado;
Estimativa de custos da obra.
Simplificação de procedimentos na utilização e transação de imóveis
Eliminação da autorização de utilização de imóveis
Eliminada a autorização de utilização quando tenha existido obra sujeita a um controlo prévio, substituindo-se essa autorização por uma mera comunicação prévia (ou seja, a mera entrega de documentos).
No caso de alteração de uso, sem obra sujeita a controlo prévio, deve ser apresentada uma comunicação prévia com um prazo de cinco dias para o município responder, considerando-se aceite o pedido de autorização de utilização, caso o município não responda.
Todas as referências legais e regulamentares ao alvará de licença de utilização devem entender-se como efetuadas para o recibo de pagamento das taxas legalmente devidas.
Simplificação de formalidades na compra e venda de imóveis, através da eliminação da exibição ou prova de:
existência da ficha técnica de habitação;
autorização de utilização ou demonstração da sua inexigibilidade.
Na realização de escrituras públicas que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, o notário deve informar que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção.
Simplificação de processos em matéria de ordenamento do território
Simplificação de processo de reclassificação de solo rústico, passando os municípios a poder determinar a reclassificação do solo rústico em solo urbano, quando cumulativamente:
se destine à instalação de atividades de natureza industrial, de armazenagem ou logística e aos respetivos serviços de apoio ou à edificação de habitações a custos controlados;
não se localize em áreas sensíveis, Reserva Ecológica Nacional ou Reserva Agrícola Nacional.
A proposta de reclassificação de solo rústico é elaborada pela Câmara Municipal que promove, em simultâneo:
uma única consulta pública do projeto de deliberação, com duração mínima de 10 dias;
uma conferência procedimental em que todos os órgãos, serviços e pessoas coletivas públicas, expressam a sua posição, que fica registada em ata, estando expressamente proibida a emissão de qualquer parecer escrito.
O processo não se suspende durante o período de consulta pública
A reclassificação do solo rústico para solo urbano, sempre que (i) a finalidade prevista seja o habitacional, (ii) a propriedade do solo seja exclusivamente pública e (iii) estejam situados na contiguidade de solo urbano – é efetuada através do procedimento de alteração simplificada.
Reconversão e construção de imóveis para uso habitacional
A compatibilidade da reconversão de imóveis para uso habitacional e a construção de novos edifícios para habitação nas áreas urbanas que estejam classificadas no plano municipal aplicável como espaços para equipamentos, comércio e serviços é efetuada através do regime simplificado.
O município poderá opor-se fundamentadamente, no prazo de 20 dias, a partir da data de comunicação da pretensão de promoção do uso habitacional. Essa oposição terá de invocar razões de interesse público, nomeadamente:
Ruído;
Estacionamento;
Sistemas de mobilidade existentes;
Espaços verdes, equipamentos públicos e de lazer.
Na ausência de oposição, presume-se a compatibilidade de uso habitacional, sendo aplicáveis, com as devidas adaptações, as normas do plano relativas às parcelas confinantes e com as quais a parcela em causa tenha condições para constituir uma unidade harmoniosa.
Para finalizar este artigo, cumpre-me recordar o que foi escrito no início do mesmo: as Propostas de Lei aprovadas pelo Parlamento foram analisadas pelo Presidente da República, tendo este promulgado a Proposta de Lei 77/XV/1 e vetado a Proposta de Lei 71/XV/1. Sendo esta última a proposta mais impactante, aguarda-se com alguma expetativa o acolhimento (ou não) pela Assembleia da República das reservas manifestadas pelo Presidente da República.
Necessita de esclarecimentos adicionais? Não hesite em contactar-me:
Marco Moura Marques
+351 967 035 966
marcomouramarques@kwportugal.pt
Fontes: Idealista, Público, Antas da Cunha ECIJA e Cuatrecasas
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