Com o objetivo de melhorar clarificar o que é o crédito à habitação, bem como o serviço de intermediação de crédito, convidei a Dr.ª Cristiana Machado para uma conversa comigo. Um dos focos desta nossa conversa incidiu na perceção de como funciona o crédito bancário à aquisição de habitação, bem como o valor que o serviço de intermediação bancária pode aportar a todos aqueles que investem ou pretendem investir em imóveis para habitação.
Abaixo poderá encontrar o conteúdo desta minha conversa com alguém que exerce a atividade de intermediação de crédito há vários anos, possuindo ainda experiência relevante na concessão de crédito à habitação por parte de uma instituição bancária, bem como experiência relevante em mediação imobiliária. Uma verdadeira especialista a quem recorro e escuto amiudadas vezes.
Marco Moura Marques (MMM): Cristiana, em primeiro lugar, muito obrigado por ter acedido a ter esta conversa comigo. Como sabe, tenho uma newsletter mensal e gosto de nela incluir temáticas que sejam do interesse dos meus clientes. E uma dessas temáticas é, sem dúvida, o crédito à habitação. Pelo que começo por lhe perguntar: o que é isto do crédito à habitação?
Cristiana Machado (CM): Bom dia, Marco, e obrigada. Naturalmente não podia deixar de fazer esta entrevista consigo. O Marco tem efetivamente sido um consultor com muita relevância e muito impacto na vida dos seus clientes e no que toca à parte da intermediação de crédito, também. Agradeço desde já a recomendação que faz de mim e a sua confiança, acima de tudo.
MMM: Obrigado eu.
CM: Então, podemos dizer que o crédito à habitação é, na verdade, um financiamento com vista à aquisição de um imóvel habitacional e através da aplicação de uma taxa de juro e de um prazo os clientes vão então ter acesso a uma prestação que lhes vai permitir pagar a casa durante “x” anos.
MMM: Muito bem, e fazendo já a ponte com aquilo que faz diariamente, pergunto: o que é a intermediação de crédito? e em que medida pode acrescentar valor aos meus clientes?
CM: A intermediação de crédito é “know how”, é saber como adequar as principais necessidades dos clientes àquelas que são as soluções e produtos de venda dos bancos. A intermediação de crédito é uma atividade regulamentada pelo Banco de Portugal, estando eu certificada, pelo que tenho de ter conhecimento dos produtos e das melhores soluções dos bancos, incluindo até as suas campanhas, ao abrigo do crédito à habitação que cada um dos bancos está a propor e conceder. Eu trabalho atualmente com oito instituições de crédito e estas é que vão dar soluções para aquilo que os nossos clientes consideram ser fundamental para comprarem a sua próxima casa.
MMM: Essas instituições como é que funcionam? São escolhidas por si?
CM: São protocoladas pelo Banco de Portugal e pela atividade de intermediação de crédito.
MMM: Então, posso deduzir que a sua atividade é remunerada por essas instituições, certo? E não pelos clientes que vão ter consigo.
CM: Sim, apenas por elas. Jamais pelos clientes. Aliás, abro aqui um parêntesis, pois é importante passar esta informação aos clientes: em momento algum eu posso escolher ou assinar documentos pelo cliente. É sempre o cliente que tem a palavra e a decisão final.
MMM: Ou seja, recolhe várias propostas….
CM: Exatamente, e apresento-as a cada um dos clientes, chamando-lhes a atenção para os pontos fracos e pontos fortes de cada uma das propostas. Mas é sempre o cliente que tem a decisão final, naturalmente.
MMM: Antes de continuarmos com a temática, um parêntesis que tem a ver com um lado mais pessoal: porquê esta atividade, Cristiana?
CM: Em boa verdade, eu estou desde 2008 a trabalhar com mediação imobiliária. Decorridos alguns anos dessa experiência, decidi formar-me numa área, a promoção de crédito à habitação. Não fiquei totalmente contente, pois achei que podia fazer as duas coisas, juntar o melhor de dois mundos: trabalhar a parte comercial e o contacto direto com os clientes (que continuo a ter), mas sem deixar de ter o conhecimento e, assim, lhes poder dar as melhores soluções. Na verdade, o que me motiva é fazer as pessoas e as famílias felizes.
MMM: Voltando ao crédito à habitação, pergunto-lhe: qual o estado da nação? Ou seja, como vê o estado do crédito à habitação em Portugal, neste momento, e quais as suas perspetivas de futuro?
CM: Nestes últimos meses, eu diria até, neste último ano, é do conhecimento geral que as pessoas estão algo preocupadas, o que trouxe alguma cautela ao mercado. Ou seja, passamos a ter medo da palavra “inflação”, a qual se tornou um “bicho papão”. E temos medo a partir do momento em que melhor a percebemos quando compramos coisas básicas, como o leite, a água ou o pão. Ora isto faz com que as pessoas se foquem em fazer melhores compras, o que significa que tal também acontecerá com o crédito à habitação. Ou seja, hoje em dia, provavelmente, temos um cliente mais bem informado, melhor preparado e mais cauteloso nas suas compras e nas suas decisões. A concessão de crédito à habitação pode ter abrandado, mas seguramente não parou. Significa sim que as pessoas estão a refletir mais do que antes, antes de dar esse passo. Eu não deixei de fazer crédito à habitação. Até porque dentro do crédito à habitação existem várias nuances, das quais falaremos mais à frente, seguramente. Aquilo que perspetivo é que iremos voltar a fazer mais crédito à habitação para as famílias. Numa família acontecerão sempre situações “tradicionais”: é a pessoa que vai comprar a sua primeira casa porque vai casar, é o recém-viúvo ou viúva que vai vender a sua casa e comprar uma outra porque já não faz sentido manter uma casa sobre-dimensionada, é o casal que se divorcia e, pelo menos um deles, vai necessitar de outra casa. Se nos recordarmos do ano 2008, um ano em que havia muita oferta de habitação e pouca procura, ou seja, exatamente o oposto do que acontece hoje... nessa altura não deixámos de realizar muito negócio e financiar muitas famílias com crédito à habitação. E nesse período também existiam taxas de juro bastante elevadas. Pelo que não há por que estarmos assustados, até porque acredito que, em breve, teremos notícias mais apaziguadoras, as quais levarão as pessoas a poder voltar a comprar e a ter taxas de juro mais simpáticas no crédito à habitação. Mas, digo eu, não aguardem demasiado porque os negócios, entretanto, escapam...
MMM: Eu sei que será um pouco de futurologia... mas parece-lhe que as pessoas vão acalmar porque entretanto se habituaram a estas taxas de juro elevadas e adequam a sua vida, cortando outras despesas para conseguir aceder a crédito à habitação ou perspetiva que esta taxa de juro pode baixar?
CM: A taxa de juro irá baixar. Aquilo que se perspetiva é que no início do próximo ano ela estagne e que daqui a um ano ela comece a baixar. No entanto, existem várias medidas que, acredito, estão a ser implementadas pelo Governo, pelas instituições de crédito e até pelas empresas onde as pessoas trabalham, no sentido de melhorar o rendimento disponível das famílias. Já tem existido esse tipo de desenvolvimentos. Aliás, no início deste ano realizei algumas operações de crédito para alguns clientes que voltaram agora a contactar-me para me dizer “Cristiana, liquidei o meu crédito e o meu empregador aumentou-me”. Por isso eu acredito que venham aí mais boas notícias e medidas para combater este medo.
MMM: Está a deixar-me mais otimista, porque efetivamente tenho sentido muitas cautelas por parte de clientes compradores, não em termos de decidir que não vão comprar de todo, mas no sentido de estarem na expetativa de que a taxa de juro possa sofrer uma inversão.
CM: Acrescento ainda o seguinte: todos os dias ouvimos notícias que podem não ser as mais animadoras. Mas junto das instituições de crédito com que tenho vindo a trabalhar, tenho perguntado qual o impacto criado nas pessoas, se já sentem algum tipo de sobre-endividamento, se já sentem uma elevada necessidade nas famílias… e posso dizer que a maioria dos bancos me diz que ainda não. Por isso algo está a acontecer.
MMM: É bom saber isso. Vamos agora “mergulhar” em algumas especificidades do crédito à habitação. E gostaria de começar pela questão das condições de acesso. Em termos gerais, quais as principais condições a cumprir por quem planeia, deseja ou necessita de recorrer ao crédito à habitação?
CM: Sendo o crédito à habitação concedido pelas instituições de crédito, ou seja, os bancos, existem algumas componentes que não podem deixar de ser analisadas. Entre elas, está o endividamento das famílias. Se alguém quer comprar uma casa enquanto solteira, o banco tem de perceber de que pessoa é que se trata. Se ela não tem salário, ou se no final do mês não tem dinheiro na conta, como é que o banco poderá conseguir emprestar dinheiro a essa pessoa? Isto não será de fácil análise... No entanto, poderá ser de fácil análise se esta pessoa tiver uma poupança. Por exemplo, esta pessoa poderá chegar ao final do mês sem dinheiro porque coloca o dinheiro numa conta poupança… se assim for, então já fará sentido. Fará também sentido perceber que capitais próprios é que as pessoas têm para poderem apostar no seu próximo negócio. Fará sentido perceber como é que estas pessoas estão nas suas empresas ou entidades profissionais e que tipo de contrato de trabalho é que têm. Para mim isto é o que efetivamente é mais importante para uma pessoa ter acesso ao crédito habitação: perceber se a pessoa está consistente numa empresa. E, logo depois, o nível de endividamento. Essas são as principais condições.
MMM: As condições gerais de acesso ao crédito habitação. Para os bancos - e até, se calhar, em primeiro lugar, para a própria Cristiana - poderem analisar e retirar conclusões sobre esta capacidade de endividamento, vão necessitar de documentos, certo? Especificamente o que é que está a ser pedido pelos bancos para procederem a essa análise?
CM: O cartão de cidadão, onde temos acesso à data de nascimento. Com isto, já sabemos o prazo de financiamento a que o cliente pode ter acesso. Será ainda necessário entregar as declarações anuais de IRS, os últimos recibos de vencimento, os mapas de responsabilidade junto do Banco de Portugal, para perceber que tipo de créditos a pessoa tem. E, por fim, o contrato de trabalho.
MMM: E nessa documentação que lhe é disponibilizada a si e, por seu intermédio, aos bancos (cumprindo com o RGPD), o que é que não deve aparecer lá? Não estou a dizer que algo deve ser escondido, estou a dizer que algo pode ser apresentado aos bancos, mas dado o seu teor, poderá impossibilitar a aquisição do crédito...
CM: Vou-lhe dar um exemplo: é conveniente que na primeira conversa com os clientes sejamos o mais transparentes possíveis, e que no triângulo “eu-cliente-banco” tenhamos acesso a aspetos da vida financeira do cliente. Por exemplo, numa situação em que o cliente está a pagar uma renda pela habitação onde vive, mas vai deixar de ter esse encargo em breve, é importante informarmos o banco de que esta renda vai deixar de existir, caso contrário o banco vai assumir que a prestação do crédito à habitação acresce à que já está a pagar do arrendamento. Por isso há informação que, embora possa ser mostrada e partilhada, tem de ser explicada. Vamos até imaginar que um cliente tem um crédito e esse crédito não está a ser pago. Ora, antes de enviarmos qualquer documentação para o banco, é conveniente analisar e falar com o cliente e perceber se não existe, até, um mal entendido quanto ao crédito. Pode o cliente até nem ter conhecimento disto e, aí, trataremos de “limpar” isto e só depois apresentar esta documentação ao banco. Como o Marco disse e bem, nós não vamos esconder nada aos bancos. Nós temos é de preparar uma estratégia, no sentido de tanto o banco como o cliente poderem estar completamente confortáveis em relação à análise que vai ser efetuada.
MMM: Ou seja, pelo que me está a dizer, acaba por entrar muito na vida pessoal de cada proponente de crédito...
CM: Veja o seguinte, o crédito à habitação, à semelhança do seu negócio, que é o mercado imobiliário, não deixa de ser, provavelmente, o negócio mais importante da vida das pessoas.
MMM: É, seguramente.
CM: Por isso, faz sentido que, sendo eu a intermediária de um casal que vai solicitar um financiamento a um banco, se este banco lhes vai emprestar dinheiro para adquirirem a casa onde vão viver com, possivelmente, os seus filhos, então teremos de ter acesso a essa informação de uma esfera mais pessoal e privada da vida das pessoas. Não pode ser feito de outra forma.
MMM: Perguntei-lhe o que não deveria constar da documentação a apresentar ao banco… Mas e entre o momento em que o cliente recebe uma proposta e a aceita e o momento em que é escriturado o imóvel? Existem nesse intervalo de tempo, imagino eu, situações que podem obstaculizar a concessão desse crédito…
CM: Sem dúvida. Até porque, relembro, uma viabilidade, uma proposta, uma simulação de crédito ou até uma aprovação, antes de uma avaliação ou de uma escritura não vão ser suficientes para poder comprometer tanto o banco como o cliente. Só na escritura é que teremos o contrato final e só aí é que vamos ter acesso às verdadeiras condições do crédito concedido ao cliente. Até lá, não deixa de ser uma proposta. Por isso, da mesma forma que o cliente não é obrigado a contratualizar aquele crédito, o banco também não tem de manter as mesma condições. Claro que, se em algum momento entre uma simulação e a escritura alguma coisa se alterar, seja no banco ou na vida profissional ou pessoal do próprio cliente, e se for necessário apresentar mais documentos, tal pode inviabilizar a operação. Por isso, um financiamento aprovado a 100%, só o teremos no dia da escritura.
MMM: E já lhe aconteceram situações em que, entre a pré aprovação de crédito e o momento da escritura, o cliente, por alguma razão, intencional ou não…
CM: Já tive uma situação em que o cliente, doze horas antes da escritura, viu o seu financiamento cancelado, porque, entretanto, decidiu e contraiu um crédito pessoal, o que inviabilizou o crédito à habitação.
MMM: Terrível! E ele não a informou a si, não informou o banco e, entretanto, isso descobriu-se como?
CM: Porque o banco obteve e analisou o mapa de responsabilidades do Banco de Portugal antes do momento da escritura. Isto não significa que a pessoa não possa ter um crédito à habitação e, ao mesmo tempo, decidir avançar para um crédito automóvel. O tema aqui é este: a taxa de esforço deste cliente estava quase “estrangulada” com o crédito à habitação e, uma vez que acabou por fazer primeiro o crédito automóvel, acabou por ficar totalmente “estrangulada” ainda antes do crédito à habitação. Isto fez com que o banco repensasse a sua posição... e acabou por não financiar este cliente.
MMM: Deixe-me perguntar-lhe outra coisa, até tendo em conta a minha experiência como consultor imobiliário... No início da minha vida profissional nesta atividade, embora tivesse recebido esses alertas na formação inicial, a verdade é que não estava muito consciente de todas as implicações de começar a trabalhar com clientes compradores sem que eles tivessem uma pré-aprovação de crédito à habitação. Assim, tive surpresas desagradáveis, pois investi o meu tempo com eles e depois, na altura de obter propostas de crédito à habitação, chegamos à conclusão de que existiam obstáculos instransponíveis. Tive, recordo-me, duas situações em que, numa, determinantemente decidiram não avançar para a compra e, noutra, decidiram adiar substancialmente a compra. Ora esta experiência inicial faz com que eu hoje trabalhe, recomendando fortemente aos meus clientes compradores a obtenção atempada de uma pré-aprovação de crédito. Assim, nem eles, nem eu, estaremos a perder tempo e o processo de compra passa a ser bem mais fluido. Pergunto-lhe: a partir do momento em que um cliente chega a si (diretamente ou através de mim ou de outros consultores como eu) e lhe solicita apoio na obtenção do crédito à habitação, quanto tempo pode demorar até obter as primeiras propostas dos bancos?
CM: Regra geral, e com acesso à documentação que eu referi anteriormente, consigo ter propostas entre quarenta e oito a setenta e duas horas.
MMM: De forma generalizada para todos os bancos com que tem protocolo?
CM: Sim. E, já agora, vou fazer aqui um aparte. O Marco já comentou que fica surpreendido quando, em algum momento, o crédito à habitação de um cliente acaba por não seguir em frente, porque houve qualquer coisa que fez com que ele não avançasse. Neste momento, posso dizer-lhe que, provavelmente, 30% das pessoas que chegam até mim não têm ideia das suas responsabilidades de crédito e endividamento. E, posso dizer-lhe, não têm ideia sequer do tipo de contrato de trabalho ou do vínculo laboral que têm (o que para mim é ainda mais grave). Inclusivamente tive um caso recente em que uma cliente julgava estar efetiva, pois já trabalha na mesma empresa há cinco anos. Entretanto pediu uma declaração de trabalho à entidade patronal e a entidade patronal diz-lhe que não está efetiva, uma vez que o contrato termina todos os anos... e voltam a renová-lo.
MMM: Mas a lei não permite além de “x” renovações...
CM: Pois, mas quando ela confrontou o patrão, este disse-lhe que “era assim, ou não era...”. Isto para lhe dizer que muitas pessoas não têm noção das suas responsabilidades. Outro exemplo: uma cliente sem qualquer dificuldade financeira, com um bom salário, tinha contraído um crédito automóvel apenas. Quando me apresenta o mapa de responsabilidades, este apresentava um incumprimento... no valor de um euro.
MMM: E só isso impede e atrasa todo o processo…
CM: Foi a própria entidade financiadora do stand automóvel que informou o Banco de Portugal em vez de informar a cliente.
MMM: É terrível, sem dúvida. Cristiana, mudando agora um pouco o rumo da nossa conversa... e estrangeiros ou portugueses e estrangeiros não residentes? Eles têm possibilidade de recorrer ao crédito habitação em Portugal?
CMM: Têm e, aliás, beneficamente. Aqui eles têm acesso a taxas que não têm nos seus países.
MMM: Ou seja, um estrangeiro que não resida em Portugal mas que, por algum motivo, decide comprar um imóvel cá, pode recorrer a crédito nos bancos portugueses…
CM: … e com as mesmas condições oferecidas aos portugueses. A única diferença é o valor de capitais próprios a colocar na compra. Mas em termos de condições e prazos, sim, são iguais.
MMM: E nos capitais próprios estamos a falar de um diferencial face a um português de quanto?
CM: Eventualmente de uns vinte por cento.
MMM: Ou seja, um residente pode chegar aos 90% de financiamento e um estrangeiro não residente poderá ter apenas os 70%, é isso?
CM: Isso mesmo. Portugal está muito na moda e, por estes dias, Portugalvai estar promovido na Times Square, com publicidade dirigida aos americanos, convidando-os a virem viver para Portugal. O Marco também já tem alguns clientes americanos... mas tem ideia de qual a taxa que eles obtêm no seu crédito à habitação nos Estados Unidos da América? Pois podem rondar os dez por cento. Por isso, se eu lhes transmitir as “más notícias” das taxas de juro em Portugal, isso é algo que não os afeta muito.
MMM: Por exemplo: um estrangeiro que obtenha residência em Portugal, beneficia disso em termos de crédito à habitação?
CM: Não. A única coisa benéfica será, eventualmente, ter dupla nacionalidade.
MMM: Ok. Então o facto de ter cidadania portuguesa pode permitir-lhe atingir os 90% de crédito?
CM: Dependendo de onde vêm os rendimentos, é possível.
MMM: E se os rendimentos provierem de diferentes países?
CM: Se os rendimentos forem provenientes de Portugal e forem em euros, é possível.
MMM: Isso conta e vai igualar as condições oferecidas aos portugueses. E um cidadão português que resida no estrangeiro?
CM: Ainda se estão a fazer financiamentos a 90% para essas pessoas. Logo, é possível.
MMM: É possível, mas ainda há algumas condições que os bancos portugueses estejam a colocar? Por exemplo, domiciliar algum tipo de rendimento?
CM: Isso será sempre necessário. Domiciliar ordenado é sempre uma condição para portugueses residentes em Portugal. Nem que seja ativar uma transferência mensal, numa data fixa, funcionando como que um salário mensal. Esta é sempre uma medida solicitada pelos bancos para concederem idênticas condições aos residentes em Portugal.
MMM: Ou seja, um português que reside no estrangeiro pode estar a receber lá, na sua conta bancária, e só terá que transferir de forma automática e mensalmente para uma conta cá. Em relação a estrangeiros não residentes há algo mais a mencionar?
CM: Os fios condutores são sempre os mesmos. A linha orientadora mantém-se: são as declarações de rendimentos, os “credit reports”, o tipo de contrato de trabalho...
MMM: Eu imagino que determinados documentos exigíveis para uma análise de risco de crédito pelos bancos, quando oriundos de determinados países, possam não corresponder exatamente aos documentos a que nós estamos habituados a analisar em Portugal. Refiro-me, por exemplo, a recibos de vencimento (embora suponha que exista uma outra forma de comprovar quanto recebem), declarações de impostos pagos sobre o rendimento… Imagino eu que lhe passam pela mão documentos substancialmente diferentes dos existentes no nosso país.
CM: Sim, mas cada vez menos. Recordo-me de dois países onde isso acontece: Angola e Emirados Árabes Unidos. Lá não existem declarações de rendimentos, mas existem os recibos de vencimento. Nesses casos são solicitadas as declarações das entidades patronais a atestar o rendimento que esse colaborador teve em determinado ano.
MMM: E o documento análogo ao nosso mapa de responsabilidades do Banco de Portugal?
CM: Existe em todos os países.
MMM: Então há sempre insistência, por parte dos bancos, para se chegar a esses documentos. Pergunto: os bancos fazem algum tipo de pesquisa para saber se existe algum incumprimento em Portugal que o cliente possa não estar a mencionar?
CM: Os mapas de responsabilidade em Portugal são sempre exigidos pelos bancos, mesmo que os clientes não residam em Portugal ou não sejam portugueses. Neste momento, tenho uns clientes residentes na Europa que não possuem NIF português. Ora não conseguimos submeter um processo para aprovação sem um NIF, nem conseguimos fazer uma escritura sem um NIF... Também por isso o banco não consegue retirar o dito mapa de responsabilidades. Nesta situação teremos de aguardar que seja obtido o NIF pelo cliente, para podermos dar seguimento à operação de crédito.
MMM: Muito bem. Agora mudando um pouco a nossa conversa, para abordarmos a questão do “estado da nação”. Conforme referimos há pouco, desde o início do ano passado a nossa conjuntura tem-se caracterizado por uma subida súbita da taxa de referência - a Euribor - o que fez disparar as prestações mensais de quem tem crédito à habitação. Mas também sabemos que o Governo português implementou algumas medidas desde meados do ano passado. Como é que tem visto a aplicabilidade das medidas do Governo e como é que tem sentido, quer junto dos bancos, quer junto dos clientes, se estas medidas têm ajudado de alguma forma?
CM: Têm ajudado. Historicamente, nós portugueses, sempre trabalhámos muito com a taxa variável. Ou seja, em bom português, estávamos “mal habituados”, pois estávamos habituados a taxas baixas, para não dizer negativas. Eu acredito que as taxas de juro possam vir a melhorar, ou seja a descer, mas não se irão colocar em valores onde já estiveram. Mas o português habituou-se à taxa variável. A taxa de juro variável é a que resulta da soma do ganho do banco (o “spread”) com a Euribor, a taxa de referência do Banco Central Europeu. Ora, como esta até início do ano passado esteve negativa, naturalmente que nós continuávamos a preferir a taxa variável, porque sempre foi mais “simpática” e isso significava para as pessoas que iriam pagar menos. Uma das grandes medidas que o Governo ativou junto das instituições de crédito consistiu em sensibilizar (e obrigar) todos os bancos a adotarem e oferecerem taxas fixas no crédito à habitação.
MMM: A adotarem-nas como alternativa, certo? Não se trata de passar da taxa variável para a taxa fixa…
CM: Exatamente. A ideia é apresentar ambas as soluções ao cliente, quer a taxa variável, quer a taxa fixa. Isto porque muitos dos clientes, com as renegociações de crédito ou transferência de crédito, já não precisam de sair do banco onde contraíram o crédito à habitação para ter acesso a taxa fixa. Por isso a taxa fixa tem vindo a desempenhar um papel muito importante para fazer com que as pessoas mantenham os seus créditos e se mantenham nas suas instituições de crédito. É uma das ferramentas que foi e é mais usada e que eu já venho a usar desde 2021 para os meus clientes. Veja o seguinte, Marco... Grande parte dos nossos clientes, vindos da Europa ou dos EUA, estão muito habituados à taxa fixa e desde sempre foram ‘ensinados’ a pagar mais para ter um menor risco e menos surpresas no final de cada mês. Por isso, qualquer incremento de cem euros num empréstimo a taxa variável, tem um impacto brutal nas famílias portuguesas. Normalmente, se tivermos contratado uma taxa fixa, já sabemos que esta vai ser sempre superior à taxa variável… ao contrário do que se verifica hoje em dia, que é algo nunca antes visto, que é termos uma taxa fixa mais baixa que uma taxa variável. Daí que a taxa fixa tem sido a grande aposta dos bancos e famílias. A par disto temos uma maior cautela nas análises de pedidos de crédito e, por isso, as taxas de esforço dos empréstimos contratados serão mais reduzidas. Tal vai permitir às pessoas pagar o seu crédito em prestações mais seguras de serem pagas. Muitas vezes o banco, via seu departamento de risco, ao analisar isto, prefere não financiar o cliente a ter um cliente que possa passar por dificuldades posteriormente.
MMM: Não se perca no seu raciocínio, mas introduzo um à parte só para clarificar quem nos lê: “taxa de esforço”, o que é e como é calculada?
CM: A taxa de esforço é sempre calculada sobre o rendimento líquido que cada indivíduo ou agregado familiar aufere. Ou seja, os bancos calculam qual a percentagem que a possível prestação mensal a pagar por um crédito à habitação representa na totalidade do rendimento líquido do seu cliente e apenas financiam até 35% desse valor liquido. É assim que calculam uma futura prestação mensal de crédito habitação.
MMM: Já ouvi dizer que há bancos que estão a financiar até uma taxa de esforço de 50%, isso é verdade?
CM: Talvez dependendo das garantias e dos capitais próprios que o cliente possa apresentar...
MMM: Ok. Mas se tal acontecer não estarão a contrariar diretrizes do Banco de Portugal?
CM: Eu acredito que não o façam, não podem.
MMM: E retomando a conversa em relação às medidas implementadas pelo governo, para além da taxa fixa...
CM: Além da taxa fixa, temos o prazo, ou seja, algumas instituições de crédito decidiram voltar a alterar os prazos máximos, pelo que voltamos a ouvir falar em crédito à habitação até aos 80 anos de idade.
MMM: Novamente.. isso já aconteceu no passado, certo?
CM: Exatamente. Mas isso não é para todos os clientes.
MMM: Não é aplicável a clientes em situação precária devido a este aumento súbito da taxa de juro?
CM: Não, temos as duas situações. Ou seja, é aplicável a quem está em situação precária, mas também a quem está em situação bastante confortável. O banco até pode entender que um determinado proponente com um salário ‘interessante’ poderá contrair um empréstimo até aos 80 anos de idade, mas desde que não ultrapasse os trinta anos de financiamento.
MMM: Percebo… permite que uma pessoa com cinquenta anos, no máximo, possa contrair crédito à habitação estendendo-o até aos seus oitenta anos.
CM: Muita coisa tem vindo a mudar no crédito à habitação, nomeadamente todas as contratações que lhe estão associadas. Falávamos em seguros de vida, seguros multirrisco, cartões de crédito e obrigatoriedade de os utilizar, etc... Existiam muitas coisas a decidir numa contratação de crédito à habitação e, parece-me, cada vez mais os bancos estão a reduzir estes produtos associados, porque efetivamente querem fazer melhores e mais económicos créditos à habitação para o seu cliente. Estas são algumas das medidas que podem baixar o valor que o cliente está a pagar de prestação mensal. A par disto, no Orçamento de Estado para 2023 está previsto que quem liquide o crédito à habitação no decorrer deste ano, não terá de pagar a taxa de penalização por amortização antecipada, no caso de ter um crédito a taxa variável. Ou seja, os bancos estão disponíveis para isentar os seus clientes de 0,5% do valor da amortização antecipada. Nos contratos de crédito com taxa fixa, em que a taxa da penalização é de 2%, o banco solicita ao cliente 1,5%, uma vez que só está autorizado a isentar os 0,5%.
MMM: E em relação às transferências de crédito à habitação? Deduzo que se aplica aqui a isenção dos 0,5%, pois haverá uma amortização antecipada… Mas estão previstas maiores facilidades para estas transferências de crédito ou elas já estavam, digamos, facilitadas?
CM: Acredito que a isenção de 0,5% de penalização pode ter ajudado a divulgar mais as transferências de crédito. Porque, na verdade, a possibilidade de transferir crédito à habitação entre instituições já existia. Tenho feito algumas. Não nos esqueçamos é que, ao solicitar a transferência de crédito para um outro banco, esse outro banco vai ter que analisar a viabilidade e o risco do que vai receber. Vai fazer exatamente a mesma análise que o banco credor original efetuou do perfil financeiro e de risco deste cliente. A transferência de crédito faz sentido para aquelas pessoas que mantêm a sua capacidade financeira e de pagamento da prestação do crédito à habitação, mas que, com a sua transferência para um outro banco, vão conseguir mais e melhores condições.
MMM: Soube também, aliás é do conhecimento público, de que os bancos emitiram notificações de prevenção aos seus clientes, já em cumprimento das medidas do Governo. Ou seja, quando as taxas de esforço ultrapassaram os 35% esses clientes foram notificados pelos bancos e incentivados a proporem uma renegociação das suas condições de crédito. Confirma isso?
CM: Sim, sim. Ao contrário do que aconteceu há muitos anos atrás, quando se falava em incumprimento por parte dos clientes, falava-se imediatamente em entrega das casas aos bancos. Ora os bancos não querem mais casas. Os bancos querem fazer com que as famílias cumpram e, por isso, é que existem estas medidas de prevenção. Acredito genuinamente que o Governo e as instituições de crédito estão alinhadas para que as pessoas não se sintam demasiadamente ‘apertadas’. No entanto, muitas destas medidas não evidenciam resultados no prazo temporal que nós queremos, pois demoram a ser implementadas e a apresentar resultados.
MMM: Deixe-me perguntar algo, que até já mencionou há pouco, que tem que ver com as variáveis que influenciam o valor da prestação do crédito à habitação. Já falou das taxas de juro, fixas ou variáveis em função do indexante, falou do “spread” que será o ganho do banco e…
CM: … e o prazo, é fundamental. Qualquer solução encontrada tem que ir de encontro à expetativa do cliente. Se a expetativa deste é pagar o menos possível de prestação mensal, então um prazo mais alargado faz sentido. Se a expetativa do cliente é pagar o menos possível pela totalidade do financiamento, então aí o raciocínio é inverso, pois já sabemos que ‘mais anos’ significa ‘mais juros’. Para aqueles clientes que conseguem fazer um esforço extra de pagar mais uns vinte e cinco euros por mês, então fará mais sentido reduzir ao prazo do empréstimo.
MMM: Como disse há pouco, uma boa parte dos estrangeiros que recorrem a si para obter crédito à habitação, não estão muito habituados a prolongar demasiado esse prazo. Mas o que explica isso é também o facto de a média de rendimentos deles ser bem superior à dos portugueses…
CM: Sim, sem dúvida. Regra geral, esses estrangeiros vão até aos vinte anos.
MMM: Nós, em Portugal, regra geral e sendo possível, vamos até aos quarenta…
CM: Sim, mas desde que se tenha até trinta anos. Nessas condições pode-se contrair um empréstimo com prazo de quarenta anos, ou seja, até aos setenta anos do cliente. Mas já têm existido alterações em relação a isto. As indicações do Banco de Portugal para o futuro e, se calhar, para um futuro breve… eu diria, 2024 ou 2025, são de que o crédito de habitação passe para um prazo máximo de trinta anos. Inclusivamente, já existem algumas instituições de crédito que, neste momento, já só contratam com prazos máximos de trinta anos.
MMM: E de que outras variáveis podemos falar e que influenciam a prestação mensal? Há pouco referiu os seguros…
CM: Sim. Na contratação do crédito à habitação, o seguro de vida e o seguro multirriscos habitação são obrigatórios. Mas não obrigatórios de serem contratados no banco onde se contrata o crédito à habitação. O cliente é livre de escolher com quem quer trabalhar. No entanto, o banco poderá incluir na sua proposta algum tipo de ‘penalização’ se os seguros não forem efetuados com eles, ou seja, o seu spread poderá variar em função de onde é contratado o seguro. Ainda assim, esse aumento do spread poderá ser perfeitamente ajustado e aceite, pois poderá ficar abaixo do custo com o pagamento de seguro a um banco.
MMM: A maior parte dos bancos, julgo eu, tenta sempre incluir os seus seguros nas suas propostas de crédito à habitação.
CM: Sim, e na verdade, há bancos que têm os seus próprios seguros. Mas já tive propostas de crédito à habitação em que os bancos conseguem igualar as propostas das seguradoras. E com uma vantagem: se as apólices ficarem nas seguradoras dos bancos, a atualização dos prémios dos seguros é automática. Por exemplo: o número de anos do empréstimo, o valor em dívida… são automaticamente atualizados e, consequentemente, é automaticamente atualizado o prémio do seguro.
MMM: E garantias?
CM: A melhor é sempre dinheiro.
MMM: Certo, os capitais próprios que os clientes aportam. Pode passar também por outro tipo de aplicações financeiras que se possa ter no banco que, de alguma forma, sirvam de garantia à operação?
CM: Hoje em dia já não é muito utilizado. O que está a acontecer agora é quase o contrário: os bancos é que pedem aos clientes para abrirem uma conta poupança ou fazerem uma aplicação, mas não é condição.
MMM: Há mais uma garantia: o próprio imóvel.
CM: Sim, essa é a garantia hipotecária.
MMM: Sujeito a avaliação e sempre parte destas operações. E fiadores? Os bancos continuam a pedir a sua existência em determinadas situações?
CM: Sim. O fiador não será para permitir aumentar o valor a financiar, nem será para diminuir o valor das prestações. Os fiadores servem como uma rede de segurança do próprio cliente. Por exemplo, numa situação em que o cliente possui um contrato de trabalho em que não é efetivo, a existência de um fiador pode garantir a esse cliente a obtenção do crédito à habitação.
MMM: E o número de pessoas que pretendem a obtenção de crédito à habitação? Dou um exemplo: temos um cliente que pretende aceder a crédito à habitação, o qual tem um vencimento mensal bruto de 4.000 euros, e temos um casal, ou seja, duas pessoas, com um vencimento bruto mensal de 2.000 euros cada um. O banco dá condições preferenciais em qual situação?
CM: Na verdade, no exemplo que acabou de dar, não existe preferência se é uma ou são duas pessoas a pagar a prestação, pois em ambas as situações pode haver perda de vencimento e consequente perda de capacidade financeira.
MMM: OK, então a análise é então feita de uma outra perspetiva. Há mais alguma variável que possa influenciar a prestação de um crédito à habitação?
CM: Há uma variável que pode influenciar a prestação e o próprio valor do crédito a ser concedido. É possível alocar a um crédito à habitação a mais do que duas pessoas. Um crédito pode ser tripartido, por exemplo. Ora isto pode permitir uma melhor prestação mensal e, por vezes, um valor de crédito final superior.
MMM: Em regime de co-propriedade, portanto, sendo as três pessoas relacionadas ou não?
CM: Sim, pode ser um casal e um filho, por exemplo. Mas também podem ser pessoas que não são do mesmo agregado. Por exemplo, sócios. Tem é de fazer sentido e ser corretamente apresentado ao banco. Até porque, para um banco, tal significa mais um vencimento a assegurar.
MMM: Relativamente à aquisição de terrenos para construção: pelo que sei, tal é possível de enquadrar no crédito à habitação…
CM: É possível em conjunto e isoladamente. Ou seja, é possível obter financiamento para adquirir o terreno e realizar a construção da habitação. E este cenário poderá ser o ideal, pois o financiamento fica mais simplificado em termos de despesas relacionadas. Mas também é possível financiar a aquisição do terreno e, apenas após algum tempo, avançar para um crédito para a construção. É possível.
MMM: Muito bem, Cristiana, estamos a chegar ao fim desta conversa. Sei que ainda há mais coisas para abordarmos relativamente ao crédito à habitação, mas serão tópicos mais específicos. Quer deixar aqui mais alguma nota ou recomendação?
CM: Acho que já abordámos vários aspetos, mas julgo que o mais importante será perceber qual o estilo de vida que as pessoas pretendem ter ou manter. Por muito que queiramos dizer que existe uma taxa melhor ou um banco que cobra menos, devemos saber ouvir as necessidades dos nossos clientes. Vou-lhe dar um exemplo: a um cliente que me pergunta se é melhor contratar uma taxa fixa ou uma taxa variável, eu não posso dizer-lhe o que é melhor para ele, como pessoa, naquele momento. Há muitas variáveis que podem influenciar o que é considerado “melhor” naquele momento como, por exemplo, o objetivo que o cliente tem para o imóvel, por quanto tempo pretende ficar com ele, se a diferença do custo na amortização antecipada do financiamento justifica optar pela taxa que a curto prazo tem a prestação menor…. E como esta, existem outras situações que estão relacionadas com a pessoa, naquele momento. Eu não sou intermediária de crédito para apresentar simulações, eu sou intermediária de crédito para apresentar soluções, clarificar o que são pontos fortes e pontos fracos de cada solução proposta, esclarecer as alíneas que vêm nas simulações e, muitas vezes, até para as traduzir, no caso dos nossos clientes não residentes, uma vez que grande parte dos nossos bancos não tem as simulações em inglês.
MMM: Eu diria que a Cristiana, mais do que uma intermediária de crédito, é uma verdadeira consultora no que diz respeito ao crédito à habitação. Agora que estamos no final da nossa conversa, em jeito de despedida, aproveito para a elogiar um pouco. Hoje em dia abdico de recomendar os seus serviços aos meus clientes, exatamente porque sei que mais do que lhes dar o que eles pedem, questiona-os, põe-os a pensar e aconselha-os. E, muitas vezes, tal como descreveu, chegam até si com uma ideia na cabeça e a Cristiana obriga-os a pensar melhor e, assim, a chegar às melhores conclusões para eles.
CM: Eu diria que este é um assunto muito sério para dar palpites.
MMM: É, como referimos anteriormente, a maior compra ou investimento da vida de alguém ou de uma família, não só pelo valor associado, mas pela importância que tem. É uma compra que impacta a vida de quem a faz e, por isso, nada melhor do que os nossos clientes estarem bem acompanhados por um bom consultor imobiliário e por uma boa intermediária de crédito.
CM: Uma dupla imbatível!
MMM: Agradeço muito a conversa. Em todas aprendo sempre alguma coisa, algum ponto de vista ou perspetiva adicional. E espero que quem nos vá ler, também possa aprender algo mais e, assim, tomar as melhores decisões para a sua vida.
CM: Assim espero. E também cá os espero! E obrigada eu, uma vez mais, pela oportunidade de termos tido esta conversa.
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