Uma vez mais recorremos à informação credível partilhada pelo Confidencial Imobiliário, para analisar dados estatísticos atualizados a Setembro (alguns) e Outubro (outros) sobre o mercado imobiliário em Portugal. E analisamos também dados de outras entidades (I.N.E., Banco de Portugal, Pordata, etc.) para melhor podermos explicar a conjuntura atual e como chegamos até aqui.
Mas neste momento, olhar para trás servirá, acima de tudo, para melhor perspetivarmos tendências para o futuro imediato, ou seja, o ano de 2024.
Vamos a isto ?!
2023 foi um ano de abrandamento na escalada de preços que se tem verificado no mercado imobiliário em Portugal nos últimos anos. O que não é o mesmo que dizer que os preços cairam ou estão em queda. Nem que exista um comportamento idêntico generalizado em todas as regiões do país e em todos os segmentos do mercado.
Então o que se passa? Vejamos:
Enquadramento macro
Ao longo de 2023 viveu-se um cenário macroeconómico de taxas de inflação superiores às traçadas como máximas desejáveis (2%) na União Europeia, provocando políticas monetárias restritivas, com subidas sucessivas da taxa de juro de depósitos do Banco Central Europeu, a qual infuencia diretamente a Euribor (a última ocorreu em setembro), como forma de controlar tendências inflacionistas.
As gerações mais novas em Portugal ainda não tinham tido contacto direto com cenários de taxas de inflação superiores a 5%. Antes de 2022, o último ano que apurou uma taxa de inflação nesses patamares foi 1994 (com 5,42%), tendo 2001 apresentado uma taxa acima dos 4% (com 4,37%). Mais de duas décadas decorreram desde então...
Evolução da taxa de inflação anual (IPC) - de 1960 a 2022
Assim, constata-se que entre 1960 e 1973 existiu um crescimento progressivo da taxa de inflação (de 0,5% em 1961 para 13,05% em 1973) - com a sociedade a sofrer o forte impacto da presença e esforço de guerra nas antigas colónias africanas.
Com o 25 de abril de 1974 e as consequentes alterações estruturais a todos os níveis da sociedade portuguesa, assistiu-se a um período de forte crescimento dos preços. Entre 1974 (26,19%) e 1985 (19,55%) a taxa de inflação anual situou-se sempre acima dos 19%, atingindo o 'pico' de 28,48% em 1984.
A entrada de Portugal na Comunidade Económica Europeia (CEE) dá-se em 01/01/1986, mas vinha sendo preparada há vários anos. Essa maior estabilização da taxa de inflação e a sua colocação em níveis mais baixos do que vinha sendo atingido em Portugal, era uma condição colocada à nossa economia. De 1986 (com 12,56%) até 2001 (com 4,37%), ou seja, até às vésperas da adesão de Portugal ao Euro (a 01/01/2002), o país é conduzido para essa necessária estabilização de preços, com o abandono de algumas ferramentas (nomeadamente políticas cambiais) e colocação de outras nas mãos da União Europeia e seu Banco Central Europeu (nomeadamente a influência direta sobre taxas de referência, como a Euribor).
Desde então, durante 20 anos, a taxa de inflação anual em Portugal situou-se sempre abaixo dos 3,65% (atingido em 2011), tendo até sido negativa (deflação) em 2009 (-0,84%), 2014 (-0,28%) e 2020 (-0,01%).
Então o que é que se passou em 2022, para que, subitamente, a taxa de inflação atingisse os 7,83% nesse ano?
Esse crescimento abrupto resultou do efeito conjugado de várias situações ocorridas a nível internacional: (i) pandemia viral em 2020 e 2021 e seus efeitos consequentes, (ii) início da guerra Rússia-Ucrânia em fevereiro de 2022, (iii) crise energética derivada daquele conflito armado e (iv) dificuldades ao nível da cadeia de abastecimento de matérias primas.
Ora sabendo que a União Europeia aponta para os 2% como a percentagem em volta da qual desejavelmente se devem situar as taxas de inflação de cada um dos seus membros (porque argumenta e defende que só assim é possível a coesão económica e social entre eles, aí incluindo também a necessária defesa do Euro enquanto moeda única da maior parte dos países da U.E.) e verificando-se este fenómeno de crescimento significativo das taxas de inflação para patamares bem acima daquel percentagem desejada na maior parte dos seus membros, o Banco Central Europeu adotou uma política monetária restritiva, elevando progressivamente a sua taxa de juro de depósito, influenciando, assim, a Euribor (taxa de referência do BCE, calculada com base na média das taxas de juro dos empréstimos efetuados pelos bancos da zona Euro), por forma a mais rapidamente poder influenciar (no sentido contrário) a subida das taxas de inflação. A ideia era (e é) tornar o dinheiro mais 'caro', para desincentivar os gastos dos setores privado e público dos seus membros.
Vejamos o que foi a evolução da Euribor ao longo dos anos:
Evolução da Euribor a 12 meses - entre 01-01-2002 e 13-12-2023
Colocando 2022 à parte (pois foi o ano em que a taxa de inflação disparou e a Euribor, de certa forma, a acompanhou...), podemos verificar que de janeiro de 2009 em diante, a Euribor esteve sempre abaixo dos 2,5%. Desde dezembro de 2011 esteve sempre abaixo dos 2%. Desde julho 2012 esteve sempre abaixo dos 1%. E desde fevereiro de 2016 esteve sempre negativa (!!).
Então e em 2022-2023?
Vejamos os comportamentos mais recentes da Euribor:
Evolução da Euribor a 12 meses - entre 01-01-2021 e 13-12-2023
No gráfico acima nota-se claramente a primeira 'perturbação' na Euribor, fruto do início da guerra Rússia-Ucrânia (fevereiro 2022), para logo depois iniciar a sua tendência de subida até outubro de 2023, resultante da conjuntura internacional e dos sucessivos ajustamentos que o BCE foi tratando de efetuar à taxa de remuneração dos seus depósitos (e, assim, influenciando a Euribor), como forma de controlar a escalada inflacionista dos seus países membros e, de forma mais ou menos generalizada, das restantes principais economias mundiais.
Porque se verifica um ajustamento em baixa da Euribor a partir de outubro de 2023 (situa-se abaixo dos 4%)?
Os bancos europeus e restantes agentes económicos estão a antecipar hoje o que se prevê que venha a acontecer em 2024: cortes nas taxas de referência do Federal Bank norte-americano (já anunciadas como muito possíveis, embora ainda não concretizadas) e progressivo ajustamento em baixa da taxa de juro de depósito do Banco Central Europeu e, consequentemente, da Euribor (embora o BCE continue a dotar um discurso muito cauteloso, deixou de falar em aumentos da Euribor, a qual não é ajustada desde setembro 2023).
As razões são estas: o decréscimo nas taxas de inflação da U.E. e dos E.U.A. está a acontecer mais cedo do que o previsto inicialmente. E ainda que existam razões para uma grande prudência, a verdade é que muitas economias se encontram estagnadas e a precisar de algum estímulo às mesmas.
Repare-se no que tem sido a evolução recente da taxa de inflação em Portugal:
Taxa de inflação mensal (IPC) - variação homóloga - de out/2022 a out/2023
Ou seja, a taxa de inflação mensal homóloga (mês de um ano comparado com mesmo mês do ano anterior), indica-nos que a política monetária restritiva (via manipulação da Euribor) está a ter os efeitos desejados sobre a taxa de inflação.
Mercado imobiliário em Portugal
Mas se isso poderão ser boas notícias para 2024 (teremos de acompanhar a evolução destes indicadores nos próximos meses), que impacto teve tudo isto em 2023 sobre o mercado imobiliário em Portugal?
A instrumentalização da taxa diretora de uma fatia muito significativa do crédito à habitação concedido em Portugal (a Euribor) gerou um impacto negativo sobre quem os tinha já obtido ou planeava a eles recorrer. A pressão sobre a procura no setor imobiliário tornou-se inevitável. Ao mesmo tempo, não se verificou um aumento da oferta de produto no mercado (algo que se vinha verificando há algum tempo), o que manteve o crescimento dos preços, embora a ritmos muito menores, quer no mercado de compra e venda, quer no mercado de arrendamento.
Vejamos então esses comportamentos em maior pormenor:
Volume de vendas residenciais (número de fogos) em Portugal Continental
No 4º trimestre de 2021 atingiu-se um 'pico' no volume de vendas de habitações em Portugal Continental (cerca de 43.500 unidades). De então para cá, o volume de fogos transacionados tem vindo a diminuir, quer lentamente (como aconteceu no 2º e 3º trimestre deste ano: -1,8% e -2,1%, respetivamente), quer de forma mais acelerada (como tinha acontecido entre o 3º trimestre de 2022 e o 1º trimestre deste ano, com descidas trimestrais entre 4% e 9%). Ora se no 3º trimestre de 2023 se estima terem sido vendidas 31.800 fogos habitacionais em Portugal Continental, tal significa uma decréscimo de 27% face aos números atingidos nesse 'pico' de vendas (em unidades).
Taxas de variação mensal, trimestral e homólogas - Índice de preços das vendas residenciais em Portugal Continental
E a nível de preços, como têm estes evoluído?
Os preços de venda de habitação em Portugal Continental sofreram um aumento de 3,7% no 3º trimestre de 2023. Se analisarmos a evolução de preços de venda entre janeiro e setembro deste ano, verificamos que eles cresceram 10,1%. E verificamos que a taxa de variação homóloga a set/2023 (ou seja, preços comparados com os existentes a set/2022) foi de 13,6%.
Ao nível das taxas de variação mensal, verifica-se que em outubro os preços médios de venda sofreram uma redução de 1,2% face ao mês anterior.
Não foi a primeira vez em que existe uma taxa de variação mensal negativa (já ocorrida em set/2022). O pós-pandemia mostrou-nos comportamentos de preços mais moderados, a oscilar entre 0,5% e 2,5%.
No 3º trimestre de 2023 os fogos habitacionais foram vendidos a um preço médio de € 2.239/m2, o que significa que o preço médio por fogo transacionado foi de € 232.395.
Sabemos que as taxas de inflação estão a diminuir, um pouco por todo o lado (leia-se: União Europeia e E.U.A., as economias que mais influenciam a nossa). Mas, para já, a Euribor não sofreu reduções (mantém-se inalterada desde set/2023).
Faltará agora perceber como evoluirão os preços neste final de ano, bem como perceber indicações que possam ser dadas pelo Banco Central Europeu (sobre a Euribor) para melhor perspetivarmos 2024 no que se refere aos preços do mercado imobiliário em Portugal.
Taxa de variação homóloga - Índice de preços residenciais
em Porto, Lisboa e Portugal Continental
Complementando a informação acima comentada, podemos verificar que existem comportamentos diferentes entre o Porto, Lisboa e o total de Portugal Continental, ainda que comunguem da tendência de longo prazo (comum a todos desde o 3º trimestre de 2022) de 'arrefecimento' do crescimento dos preços.
Assim, verifica-se que no Porto, os preços dos fogos habitacionais transacionados tiveram um crescimento de 10,3% no 3º trimestre de 2023 (face a idêntico período de 2022), sendo de cerca de 6,4% em Lisboa e de 13,6% a nível nacional.
De notar que muito embora o Porto apresente um ligeiro crescimento (de 1 p.p.) do 2º para o 3º trimestre, está alinhado com a tendência de estabilização de preços que se verifica em Lisboa e a nível nacional de um trimestre para o outro.
Preço de venda por habitação - em freguesias da cidade do Porto
E qual o comportamento do mercado habitacional dentro de cada freguesia da cidade do Porto? Vejamos:
A união de freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde mantém-se como a zona da cidade com preços médios de venda por m2 mais elevados, sem variação significativa entre o 1º trimestre de 2022 e o 3º trimestre de 2023 (ou seja, num intervalo de 6 trimestres).
Já a união de freguesias do Centro Histórico do Porto (a 2ª mais cara) e a união de freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos (principalmente esta) tiveram uma redução nos seus preços médios.
As freguesias de Bonfim (€ 3.079/m2) e de Paranhos (€ 2.943/m2) ultrapassaram a união de freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos (€ 2.803/m2) em termos dos respetivos preços médios de venda por m2.
Assinale-se o crescimento significativo dos preços médios de venda em Paranhos (a freguesia com a maior variação desde o 1º trimestre de 2022). O 'peso' da venda de fogos novos nesta freguesia não mudou significativamente nestes 18 meses de análise (situa-se entre os 20%-30% no total de fogos vendidos). No entanto, a freguesia é hoje muito atrativa para os promotores de novos projetos imobiliários, tornando-se um dos principais destinos da cidade para a oferta de produto novo, representando cerca de 20% do pipeline atual. Ou seja, não foi o mix de oferta que se alterou, mas sim os preços dessa oferta.
Ainda em relação a esse pipeline, o Centro Histórico mantém-se na habitual liderança (23%), com a freguesia de Campanhã a tornar-se a terceira freguesia com maior representação (17%) no pipeline atual de produto novo no concelho.
Pipeline por concelho da Área Metropolitana do Porto - n.º de fogos novos
O município de Vila Nova de Gaia mantém-se na liderança como destino do maior número de fogos novos lançados no mercado, o que já acontecia em 2021 e 2022, com o município do Porto logo a seguir.
Em 2021 Vila Nova de Gaia equiparou-se a Lisboa e Porto na liderança deste ranking a nível nacional. Em 2022 já se tornou o principal destino no país da construção nova, tendo apresentado 2.800 novas habitações com pedido de licenciamento, enquanto que Lisboa se situou nas 2.100 unidades e o Porto nas 1.650 unidades. Em 2023 (até setembro), Vila Nova de Gaia mantém-se na liderança a nível nacional, agora com 2.500 novas habitações.
Em 2023 (dados a setembro) é o município de Gondomar que apresenta uma maior taxa de crescimento (29% superior a todo o ano de 2022 e 90% superior a 2021), tendo mesmo ultrapassado o município da Maia em número absoluto de fogos novos em pipeline.
Estes números e valores apurados para Vila Nova de Gaia e Gondomar enaudram-se no que tem sido um fenómeno nos últimos anos de deslocalização do investimento para mercados com preços mais baixos e maiores índices de valorização.
E qual tem sido a evolução do mercado de arrendamento?
Índice de rendas residenciais dos novos contratos
(ano base: 2011 = 100)
Depois de uma queda generalizada no valor das rendas de novos contratos, originada pelo efeito da pandemia viral que impactou fortemente 2020 e 2021, em 2022 assiste-se um crescimento significativo do índice de rendas residenciais, provocado pela pressão inflacionista, em cumulativo com a antecipação (pelos senhorios) dos efeitos do travão à atualização de rendas em 2023, a par de outras medidas do pacote "Mais Habitação". Este efeito foi tão impactante que entre o 2º trimestre de 2022 e o 2º trimestre de 2023 as rendas (de novos contratos) tiveram crescimento homólogo na ordem dos 30%.
Índice de rendas residenciais no Porto
(taxas de variação %)
No gráfico ao lado, verifica-se para o Porto o que acima foi dito relativamente ao mercado nacional.
Os valores das rendas dos novos contratos de arrendamento no Porto, para habitação usada, atingiram os €12,2/m2 no 2º trimestre de 2022 e os €14,4/m2 no 3º trimestre de 2023.
Note-se que há cerca de dez anos atrás, o valor médio dos arrendamentos habitacionais no Porto situavam-se em volta dos €5,0/m2.
Os valores médios atingidos no 3º trimestre de 2023 são, digamos, um valor recorde no mercado de arrendamento no Porto. Daí que se possa estar a assistir a um arrefecimento no crescimento do valor das rendas nos novos contratos, verificando-se que os descontos concedidos pelos senhorios face ao valor inicialmente pedido está a aumentar.
Já se conhece o Orçamento para 2024 aprovado pelo Parlamento: não haverá travão ao aumento das rendas (contratos ativos), pelo que estas poderão aumentar até 6,94%. Adicionalmente aplicar-se-ão medidas de apoio aos inquilinos. O efeito que se pretende é simplesmente não repetir o 'efeito preverso' (porque contrário ao pretendido) de finais de 2002 e início de 2023, quando os senhorios precaveram-se dos efeitos do travão às rendas anunciado pelo Governo e dos efeitos da inflação crescente nesse ano, aumentando significativamente o valor das rendas nos contratos novos. Entrega-se ao mercado a sua (quase) auto-regulação.
E quanto à oferta de habitação para arrendamento?
Pois... será difícil (ou mesmo impossível) que em 2024 se assista a um equilíbrio significativo entre a oferta (pouca) de casas para arrendamento e a procura (muita) dessas mesmas casas.
As medidas do programa "Mais Habitação" irão demorar a provocar alterações à realidade atual, a construção de habitação a preços acessíveis, em quantidade suficiente, não é possível em pouco tempo, a diminuição das taxas de juro (que condiciona o investimento para colocação em arrendamento) também não deverão ser significativas ao longo de 2024.
No entanto, a estabilização de preços é possível e seguramente desejável (se não for possível que eles baixem), de um ponto de vista social e humano.
Crédito à habitação: como tem evoluído?
Novos contratos de crédito à habitação
Em agosto de 2023 atingiu-se o terceiro valor mais elevado (€1.728 milhões), em termos de crédito à habitação concedido nos cinco últimos anos.
Prestação média - créditos à habitação
(e respetivas componentes)
A prestação média dos contratos de crédito à habitação atingiu os €392 em out/2023, ou seja, o seu valor máximo desde jan/2009. Nesta prestação o capital amortizado representa 40% da mesma, enquanto a componente juros representa 60%.
Isto significou um acréscimo de €6 face a set/2023 (+ 1,6%) e de €113 face a out/2022 (+40,5%).
Incumprimento no crédito à habitação
A conjugação do volume de crédito concedido nos últimos anos com a subida abrupta das taxas de juro representa um risco elevado para a sustentabilidade das famílias, para os bancos financiadores e para a economia como um todo?
Em teoria, sim. Na prática, conforme se pode verificar pelo gráfico acima, não. O rácio de incumprimento (NPL = Non Performing Loans) tem vindo sucessivamente a diminuir nos últimos anos, tendo estabilizado em volta dos 1% em 2023.
Desde a crise do 'sub-prime' nos E.U.A. em 2007/2008, a qual alastrou a todo o mundo, o setor bancário tem estado sujeito a um muito maior controlo por via das entidades nacionais e internacionais que regulam a sua atividade. Os próprios acionistas e gestores atuam de forma muito mais conservadora. Em Portugal estabeleceram-se limites à percentagem máxima de financiamento concedido no crédito à habitação (90%), à idade máxima do devedor (75 anos), ao número máximo de anos de financiamento (37 anos), entre outras medidas.
Adicionalmente, o Governo português, em 2022 e 2023, implementou medidas de apoio aos contraentes de crédito à habitação, como forma de mitigar o impacto negativo da subida abrupta das taxas de juro dos contratos com taxa de juro variável. A própria Banca mostrou-se ativa na abertura à renegociação dos seus créditos, por forma a fazer dissipar cenários de incumprimento generalizado.
Preparemo-nos para 2024
Em jeito de conclusão, a nossa mensagem é esta: o ano de 2024 vai continuar a oferecer-nos desafios, para os quais teremos de estar atentos e preparados. Mas também existirão oportunidades, para as quais também teremos de estar... atentos e preparados.
A taxa de inflação deverá evoluir progressivamente e tender para valores em volta dos 2%. A Euribor deverá começar a sofrer cortes por parte do BCE na segunda metade do próximo ano, mas não será de esperar que a mesma atinja valores próximos dos atingidos ao longo da última década.
O mercado imobiliário não será indiferente a este cenário macro-económico.
Existe procura para uma oferta que se manterá reduzida (por comparação) ao longo de 2024, mas a procura aguarda sinais encorajadores quanto à evolução da Euribor. Se existirem sinais convicentes de que ela se reduzirá ao longo do ano, os compradores anteciparão essas expetativas e avançarão para o mercado. Entretanto a construção nova poderá assumir mais algum peso na totalidade da oferta de imóveis. Mas não será de crer que a conjugação destes fatores provoque uma queda significativa nos preços dos imóveis residenciais para 2024, pelo que existem já alguns departamentos de análise e research dos principais bancos presentes em Portugal que apontam para um ajuste - em baixa - dos preços médios do mercado imobiliário entre 1,0%-2,5%.
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