O mercado imobiliário residencial tem registado um abrandamento significativo no volume de transações, mas sem variações significativas ao nível dos preços médios de venda.
A razão principal para este abrandamento assenta na evolução (crescente) da Euribor, desde a primeira metade de 2022, a qual teve como consequência um encarecimento do financiamento bancário concedido para a aquisição de habitação, ainda que mitigado pelos apoios governamentais excecionais às famílias e pelos mecanismos implementados de abertura à renegociação de crédito à habitação e oferta generalizada de taxa de juro fixa por parte da banca. Ora este aumento do custo do crédito à habitação tem como consequência a diminuição do recurso ao mesmo.
O número de transações imobiliárias está em queda desde o 4º trimestre de 2021, com acentuação da mesma a partir do 4º trimestre de 2022. No global a queda no setor residencial é de 22% (comparando o 1º semestre de 2023 com o 1º semestre de 2022), sendo de 24% nos usados e de 11% nos novos (dados do Instituto Nacional de Estatística, INE).
Esta redução da procura não está a gerar um impacto (no sentido descendente) dos preços de venda. Tal se conclui pelo facto de o Índice de Preços na Habitação do INE ter atingido um novo recorde no 2º trimestre de 2023, com o preço médio da habitação em Portugal a situar-se nos € 205.348.
Mas existe um comportamento diversificado dos vários segmentos de preço, em termos de evolução do número de transações, consoante esses segmentos sejam mais ou menos expostas ao custo do crédito à habitação. Mais concretamente, os segmentos médio-alto e alto, estão menos sujeitos à necessidade de recurso a financiamento bancário por parte dos compradores. Verifica-se também um aumento continuado do valor médio das avaliações bancárias, pelo que se conclui que, proporcionalmente, se estarão a vender casas com preços mais elevados. Ou seja, existe um efeito combinado (variação de preços e mix de casas vendidas) que justifica o aumento do preço médio da habitação em Portugal.
Volume de transações imobiliárias a nível nacional
O sentido ascendente do volume de transações imobiliárias, verificado desde 2013, teve um interregno no período de impacto mais forte da ‘pandemia viral (2020 e início de 2021), atingindo um ‘pico’ no 4º trimestre de 2021, após o que tem apresentado decréscimos sucessivos.
Quando comparado o 1º semestre de 2023 com o 1º semestre de 2022 apura-se uma queda de 22% no volume de transações imobiliárias do setor residencial.
De notar o maior ‘peso’ do volume de transações de imóveis novos nos anos de 2009 e 2010, por comparação com os anos posteriores a esse período.
Distribuição do volume de transações imobiliárias por grandes regiões
Todas as macro-regiões (acima indicadas) estão abaixo dos seus volumes máximos (atingidos por volta do final de 2021), com particular realce para a Área Metropolitana do Porto, a qual, no 2º trimestre de 2023, apresentou um volume muito aquém do já atingido anteriormente.
Valor global das transações imobiliária a nível nacional
Este é um gráfico com uma evolução idêntica ao da evolução do volume de transações, mas neste é mais evidente o ‘peso’ em valor dos imóveis novos, dado terem um maior preço unitário face aos usados.
Distribuição regional do valor das transações imobiliárias
Se em termos de unidades transacionadas se verifica um diferencial elevado entre os dados do 2º semestre de 2023 e o ‘pico’ máximo já atingido em cada macro-região, em termos de valor global, esse diferencial é muito menor, dada a evolução dos preços unitários de venda.
Valor médio das transações imobiliárias a nível nacional
Desde 2012 o preço médio de venda da habitação em Portugal tem vindo sistematicamente a subir, com exceção de um período em 2020 (efeitos da ‘pandemia viral’). No final do 2º trimestre de 2023 atingiu os € 205.348.
Valor médio das transações imobiliárias por região
Lisboa, o Algarve e a Madeira concentram os imóveis de maior valor médio, sendo as regiões onde se concentra maioritariamente o segmento de luxo, capitalizado pelo turismo proveniente do estrangeiro.
Evolução histórica da Euribor (dados diários)
Depois de vários anos com a Euribor negativa (desde 2015), na primeira metade de 2022 o Banco Central Europeu promove a sua subida com o objetivo de a utilizar como mecanismo de controlo indireto da inflação no espaço da Comunidade Europeia. As sucessivas subidas, até à data de hoje, colocam-na em máximos comparáveis com os de há 15 anos atrás (2008).
TAEG de novos contratos de crédito à habitação
As subidas sucessivas na Euribor desde a primeira metade de 2022 elevou a TAEG (taxa anual efetiva global) dos novos contratos de crédito à habitação acima dos 6%.
Prestação média suportada (média dos contratos de CH concedidos nos últimos 3 meses)
O objetivo de controlo da inflação (e dos efeitos nefastos da mesma sobre as economias europeias) levou ao aumento significativo da Euribor num curto espaço de tempo (de -0,65% em dezembro de 2021 a +3,65% em Agosto 2023). Ora isto gerou um aumento brutal nas prestações médias dos detentores de contratos de crédito à habitação: durante anos e anos a prestação média situou-se entre os €300 e €400, para ultrapassar os €600 em agosto de 2023.
A última subida da taxa de referência por decisão do BCE ocorreu em 14 de setembro de 2023 (subida de 25 pontos base). A expetativa atual é de que possa existir uma interrupção nas subidas sucessivas da Euribor, a que se possa seguir um decréscimo na mesma, por forma a aliviar a pressão sobre a procura no setor imobiliário. No entanto, embora os analistas económicos apontem para uma descida generalizada nas taxas de inflação dos países de U.E. para final deste ano e início do próximo, não acreditam que a taxa de juro de referência se possa vir a situar em valores próximos daqueles em que esteve entre 2012 e 2022.
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